各縣（市、區(qū)）人民政府，曲靖經(jīng)開區(qū)管委會(huì)，市委和市級(jí)國家機(jī)關(guān)各部委辦局，各企事業(yè)單位、人民團(tuán)體，中央、省駐曲各單位：

《曲靖市物業(yè)管理辦法（試行）》經(jīng)市五屆人民政府第82次常務(wù)會(huì)議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)抓好貫徹執(zhí)行。

 

曲靖市人民政府辦公室

2020年12月25日

（此件公開發(fā)布）

曲靖市物業(yè)管理辦法（試行）

第一章  總則

第一條 為規(guī)范全市物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》《云南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施辦法》等法律法規(guī)、規(guī)章和有關(guān)政策規(guī)定，結(jié)合曲靖實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于曲靖市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng)。

第三條 物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系，堅(jiān)持黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府主導(dǎo)、居民自治、多方參與、協(xié)商共建、科技支撐的工作格局。

建立健全在社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下，居（村）民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等共同參與的治理架構(gòu)。

推動(dòng)在業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)中建立黨組織，發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用。

第四條 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)行業(yè)的監(jiān)督管理工作。房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)及物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律工作，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法經(jīng)營、誠信服務(wù)，對(duì)違反法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范的行為給予通報(bào)批評(píng)，協(xié)助行政主管部門開展信用管理等工作。

第五條 發(fā)改、城市綜合管理、公安、市場(chǎng)監(jiān)管、自然資源和規(guī)劃、民政、應(yīng)急管理、衛(wèi)生健康等行政主管部門，應(yīng)當(dāng)按照法定職責(zé)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)依法進(jìn)行監(jiān)督管理。

供水、排水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營服務(wù)單位應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定和合同約定，做好服務(wù)范圍內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)。

第六條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局牽頭建立曲靖市物業(yè)服務(wù)管理聯(lián)席會(huì)議制度，研究物業(yè)行業(yè)發(fā)展中的重大問題，制定物業(yè)服務(wù)管理的有關(guān)政策。

各縣（市、區(qū)）、曲靖經(jīng)開區(qū)由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門牽頭，建立由發(fā)改、城市綜合管理、公安、市場(chǎng)監(jiān)管、自然資源和規(guī)劃等行政主管部門及鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）參與的縣（市、區(qū)）級(jí)物業(yè)服務(wù)管理聯(lián)席會(huì)議制度，定期研究處理物業(yè)服務(wù)管理中的重大矛盾糾紛、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及業(yè)主的失信管理等問題。

鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處牽頭，建立物業(yè)服務(wù)管理聯(lián)席會(huì)議制度，由所在地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、城市綜合管理、公安、市場(chǎng)監(jiān)管等行政主管部門及居（村）民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主代表、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等有關(guān)單位及人員參加，協(xié)調(diào)處理物業(yè)服務(wù)管理中的矛盾糾紛。

在社區(qū)等基層黨組織的領(lǐng)導(dǎo)下，由居（村）民委員會(huì)組織業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)，建立健全物業(yè)服務(wù)管理協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)機(jī)制。

第七條 物業(yè)服務(wù)管理應(yīng)融入社區(qū)治理工作，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)接受所在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處及居（村）民委員會(huì)日常監(jiān)督和管理。

鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處及居（村）民委員會(huì)指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法開展業(yè)主自治管理，指導(dǎo)物業(yè)小區(qū)業(yè)主大會(huì)籌備、召開、選舉，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)招聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，調(diào)解處理物業(yè)服務(wù)中的矛盾糾紛，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的誠信評(píng)價(jià)加分、扣分提出初審意見，對(duì)業(yè)主委員會(huì)工作進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)。

第八條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)建立物業(yè)責(zé)任主體誠信管理和信用評(píng)價(jià)制度。

各縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處應(yīng)加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)管理責(zé)任主體（物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）的誠信管理。

第二章  業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)

第九條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的權(quán)利，并履行相應(yīng)的義務(wù)。

業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分享有權(quán)利，并承擔(dān)義務(wù)。

第十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付業(yè)主的建筑面積達(dá)物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積50%以上的，有超過5%以上的業(yè)主提議，可申請(qǐng)成立業(yè)主委員會(huì)；一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

第十一條 具備召開業(yè)主大會(huì)、成立業(yè)主委員會(huì)初始條件的，業(yè)主可向物業(yè)所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處提交籌備成立首次業(yè)主大會(huì)書面申請(qǐng)，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處應(yīng)在5個(gè)工作日內(nèi)給予業(yè)主書面回復(fù)，并將回復(fù)抄送縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門?？h（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門接到鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處抄送的回復(fù)后，5個(gè)工作日內(nèi)向開發(fā)建設(shè)單位發(fā)出書面通知；開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在接到通知后的10個(gè)工作日內(nèi)，向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處提供成立業(yè)主大會(huì)所需資料：

（一）建筑規(guī)劃總平面圖或物業(yè)管理區(qū)域證明；

（二）房屋及建筑物面積清冊(cè)；

（三）業(yè)主名冊(cè)；

（四）交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；

（五）物業(yè)服務(wù)用房配置證明；

（六）其他有關(guān)資料。

開發(fā)建設(shè)單位不能提供以上資料或以上資料缺失的，可現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)后報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處。

第十二條 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會(huì)書面申請(qǐng)后60日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。籌備組由業(yè)主代表、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或街道辦事處代表、居（村）民委員會(huì)代表組成；物業(yè)小區(qū)還存在尚未銷售的房產(chǎn)或公共設(shè)施尚未移交的，應(yīng)邀請(qǐng)開發(fā)建設(shè)單位代表參加籌備組?；I備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中，業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半。籌備組組長由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或街道辦事處指定代表擔(dān)任。

籌備組作出重大決定應(yīng)經(jīng)全體籌備組成員半數(shù)及以上通過。籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處、居（村）民委員會(huì)組織業(yè)主推薦，被推選為籌備組成員的業(yè)主代表，原則上應(yīng)符合業(yè)主委員會(huì)委員候選人的資格條件。

籌備組應(yīng)當(dāng)將成員名單以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處、居（村）民委員會(huì)協(xié)調(diào)解決?；I備組中的業(yè)主成員被提名為業(yè)主委員會(huì)委員候選人的，其在籌備組中的工作自行終止。

籌備組工作人員缺額需要補(bǔ)充的，由籌備組從推選結(jié)果中依次遞補(bǔ)。

第十三條 籌備組應(yīng)做好籌備工作，在召開業(yè)主大會(huì)15日前將管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)候選人產(chǎn)生辦法及候選人名單等籌備工作內(nèi)容，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示。

物業(yè)所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)自籌備組成立之日起90日內(nèi)，指導(dǎo)組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

籌備組開展籌備工作所需工作經(jīng)費(fèi)主要為打印、復(fù)印資料費(fèi)用、籌備組工作人員按本地最低工資標(biāo)準(zhǔn)核定的勞務(wù)費(fèi)。已實(shí)施物業(yè)管理的，工作經(jīng)費(fèi)從物業(yè)服務(wù)企業(yè)所在小區(qū)公共收益或物業(yè)服務(wù)費(fèi)中列支；沒有實(shí)施物業(yè)管理的小區(qū)由業(yè)主自行籌集工作經(jīng)費(fèi)。開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合協(xié)助籌備組開展工作。

第十四條 業(yè)主大會(huì)籌備組制定的管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律、法規(guī)或損害社會(huì)公共利益。管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。

第十五條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，每屆任期不超過5年，委員由5—11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)委員候選人應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主或單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表，并符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守國家法律、法規(guī)；

（三）遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；

（四）熱愛公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；

（五）具有一定的組織能力；

（六）具備必要的工作時(shí)間。

第十六條 有下列情形之一的，不宜作為業(yè)主委員會(huì)委員候選人：

（一）違反國家法律法規(guī)，正在被立案?jìng)刹?、調(diào)查，或曾受過刑事處罰不滿三年的；

（二）參與邪教組織或非法組織、參與集體上訪等影響社會(huì)穩(wěn)定的；

（三）利用黑惡勢(shì)力干預(yù)小區(qū)業(yè)主正常工作和生活的；

（四）采用不正當(dāng)手段，阻擾業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議正常召開、選舉及表決的；

（五）在本小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作，應(yīng)當(dāng)回避的；

（六）拒繳或無故拖延交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，或煽動(dòng)其他業(yè)主拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的；

（七）拒不執(zhí)行法院判決被納入失信被執(zhí)行人名單，尚未撤銷的；

（八）在小區(qū)內(nèi)存在違法違規(guī)搭建、裝修等行為，被城市綜合管理部門責(zé)令整改尚未整改到位的；

（九）有法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他限制條件的。

第十七條 召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議可采用集體討論的形式，也可采用書面征求意見的形式，選舉及決定事項(xiàng)實(shí)行實(shí)名票決，實(shí)名票決可采用流動(dòng)票箱投票、電子投票。

采用流動(dòng)票箱投票的，每個(gè)流動(dòng)票箱應(yīng)有3名以上（含3名）監(jiān)督員，在籌備組的監(jiān)督下做好投票的保密、收存、清票及記錄等工作。

具備電子投票條件的，可按主管部門規(guī)定采用電子投票方式的投票規(guī)則進(jìn)行投票。

物業(yè)小區(qū)過大、人數(shù)過多的，可以樓棟、單元、樓層為單位推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)，推選和表決辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。

第十八條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)按法律、法規(guī)的規(guī)定行使職權(quán)、履行職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉之日起7日內(nèi)召開首次會(huì)議，在業(yè)主委員會(huì)委員中推選業(yè)主委員會(huì)主任、副主任，可連選連任。

第十九條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)所在地的縣級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處辦理備案手續(xù)。

（一）業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉情況；

（二）管理規(guī)約；

（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（四）業(yè)主大會(huì)決定的其他重大事項(xiàng)。

業(yè)主委員會(huì)備案的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的應(yīng)攜帶變更有關(guān)資料重新備案。

第二十條 業(yè)主委員會(huì)是按法定程序，經(jīng)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，代表業(yè)主利益、按合同約定監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作和廣大業(yè)主履行業(yè)主公約的群眾性自治組織。

業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議等工作職責(zé)，應(yīng)接受業(yè)主的監(jiān)督，接受鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處、居（村）民委員會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。

第二十一條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處以及居（村）民委員會(huì)依法開展工作。

第二十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立工作會(huì)議制度，業(yè)主委員會(huì)委員不得委托他人出席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，應(yīng)在會(huì)議召開5日前，將會(huì)議議題告知物業(yè)所在地的居（村）民委員會(huì)，并聽取意見和建議。居（村）民委員會(huì)可根據(jù)情況派代表參加。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)有過半的委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。

業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)作出的決定，侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可請(qǐng)求人民法院予以撤銷。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，以及研究物業(yè)服務(wù)管理的重要事項(xiàng)應(yīng)做好會(huì)議記錄，并建立工作檔案。

第二十三條 以業(yè)主委員會(huì)名義發(fā)布信息，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)作出決定，應(yīng)當(dāng)有參會(huì)委員的簽字確認(rèn)并加蓋業(yè)主委員會(huì)印章。業(yè)主委員會(huì)作出的決定應(yīng)當(dāng)在3日內(nèi)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示。

第二十四條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿3個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。

業(yè)主委員會(huì)任期屆滿未進(jìn)行換屆選舉的，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處的指導(dǎo)和監(jiān)督下，由物業(yè)所在地的居（村）民委員會(huì)組織換屆選舉工作。

業(yè)主委員會(huì)的換屆應(yīng)組成換屆籌備組，換屆籌備組成員由上一屆業(yè)主委員會(huì)委員及根據(jù)物業(yè)類型、棟號(hào)（單元）確定新推薦的業(yè)主代表組成?；I備組負(fù)責(zé)人由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處指定代表擔(dān)任。上一屆業(yè)主委員會(huì)委員不能參加籌備組的，應(yīng)當(dāng)參照首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的方式確定換屆籌備組成員。

換屆籌備組中的成員被提名業(yè)主委員會(huì)委員候選人的，其在換屆籌備組中的工作自行終止。被終止資格的業(yè)主委員會(huì)委員不再列為新一屆業(yè)主委員會(huì)候選人。

第二十五條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生出新一屆業(yè)主委員會(huì)之日起10日內(nèi)，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處、居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織上一屆業(yè)主委員會(huì)，將其保管的有關(guān)憑證、檔案等資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物，移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。

拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會(huì)可請(qǐng)求物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)予以協(xié)助。

第二十六條 業(yè)主委員會(huì)委員資格終止，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)，將所保管的有關(guān)憑證、檔案等資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物，移交給業(yè)主委員會(huì)。

拒不移交的，其他業(yè)主委員會(huì)委員可請(qǐng)求物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)予以協(xié)助。

第二十七條 業(yè)主委員會(huì)委員是業(yè)主自治的公益性崗位，鼓勵(lì)業(yè)主委員會(huì)委員提供志愿服務(wù)。

有條件的物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)業(yè)主大會(huì)按共同決定事項(xiàng)表決程序，根據(jù)業(yè)主委員會(huì)委員處理或研究小區(qū)公共事務(wù)的出勤天數(shù)或安排值班的天數(shù)計(jì)取工作津貼（本地的最低工資標(biāo)準(zhǔn)日工資×出勤天數(shù)）。

業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)、委員工作津貼從所屬物業(yè)管理區(qū)域公共收益中列支或由業(yè)主分?jǐn)偂?/span>

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)經(jīng)費(fèi)及委員工作津貼的詳細(xì)收支情況，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)每年公示一次，接受業(yè)主監(jiān)督。

第二十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出的小區(qū)、暫無物業(yè)服務(wù)的小區(qū)，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)人數(shù)不足總數(shù)二分之一的，在新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前，可在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處的指導(dǎo)下，由物業(yè)所在地的居（村）民委員會(huì)和業(yè)主代表組成臨時(shí)物業(yè)管理委員會(huì)，代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

臨時(shí)物業(yè)管理委員會(huì)的人員組成，應(yīng)當(dāng)在所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。新一屆業(yè)主委員會(huì)成立后，臨時(shí)物業(yè)管理委員會(huì)自動(dòng)解散。

第二十九條 業(yè)主委員會(huì)委員在履職期間有下列情形之一的，由業(yè)主委員會(huì)三分之一以上的委員或持有20%以上投票權(quán)數(shù)（專有部分面積占建筑物總面積20%以上且業(yè)主人數(shù)占總?cè)藬?shù)20%以上）的業(yè)主提議，業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，可決定終止其委員職務(wù)，并按照有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行處理。

（一）以書面形式提出辭職請(qǐng)求的；

（二）不履行委員職責(zé)的；

（三）利用委員資格謀取私利的；

（四）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

（五）侵害他人合法權(quán)益的；

（六）因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。

第三十條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的縣級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第三章  物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)

第三十一條 新建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

開發(fā)建設(shè)單位下屬或控股的物業(yè)服務(wù)企業(yè)取得優(yōu)秀企業(yè)（AAAA及以上信用等級(jí)）或被授予“市級(jí)金牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，且在小區(qū)服務(wù)管理中未出現(xiàn)重大物業(yè)糾紛的，可采取邀請(qǐng)招標(biāo)、競(jìng)爭(zhēng)性談判或比選方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)制訂物業(yè)管理方案并向所在地的縣級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門申請(qǐng)登記后，自行開展前期物業(yè)管理。

小區(qū)規(guī)模較?。?0000平方米以下）或經(jīng)兩次公告投標(biāo)人少于3家的，報(bào)所在地縣級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門核準(zhǔn)后，可采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂的期限不超過3年，并報(bào)縣級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門及鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處、居（村）民委員會(huì)登記。

第三十二條 開發(fā)建設(shè)單位與購房人簽訂的房屋銷售合同，應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同。

前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)對(duì)前期物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間、計(jì)費(fèi)方式等進(jìn)行約定，約定的內(nèi)容作為房屋買賣合同的附件或直接納入房屋買賣合同。

第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位進(jìn)行承接查驗(yàn)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十九條規(guī)定，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)有關(guān)資料。

資料未能全部移交的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限。

開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按有關(guān)規(guī)定配套建設(shè)物業(yè)管理用房等公共設(shè)施用房。在物業(yè)交付時(shí)，業(yè)主共有的物業(yè)管理用房等配套設(shè)施一并交付物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管。

第三十四條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

新建住宅小區(qū)業(yè)主辦理接房手續(xù)時(shí)，開發(fā)建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約，物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)符合《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定。

物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和全體業(yè)主均具有約束力。

第三十五條 前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限未滿，但業(yè)主大會(huì)已依法按規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會(huì)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效之日，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第三十六條 已成立業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)小區(qū)按照業(yè)主共同決定事項(xiàng)的表決程序，可采取以下方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

（一）由業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（二）召開業(yè)主大會(huì)按《中華人民共和國民法典》的規(guī)定，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（三）召開業(yè)主大會(huì)按《中華人民共和國民法典》的規(guī)定，授權(quán)業(yè)主委員會(huì)通過公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)、競(jìng)爭(zhēng)性談判或比選方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第三十七條 未成立業(yè)主委員會(huì)的，可由居（村）民委員會(huì)根據(jù)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上業(yè)主的測(cè)評(píng)意見，經(jīng)參與測(cè)評(píng)專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與測(cè)評(píng)人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，直接選聘或通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第三十八條 原行政事業(yè)（企業(yè)）單位組織建設(shè)的各類住宅應(yīng)與原單位脫鉤，進(jìn)行市場(chǎng)化、社會(huì)化物業(yè)服務(wù)管理。行政事業(yè)（企業(yè)）單位不再承擔(dān)已實(shí)行住宅商品化住房的物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)用。鼓勵(lì)和支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)為老舊住宅區(qū)提供公益性物業(yè)服務(wù)。

第三十九條 物業(yè)由業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主自行提供服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第四十條 通過公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)、競(jìng)爭(zhēng)性談判或比選等方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)對(duì)企業(yè)業(yè)績、誠信經(jīng)營、物業(yè)服務(wù)管理質(zhì)量、人員配置以及服務(wù)費(fèi)報(bào)價(jià)等進(jìn)行綜合評(píng)定。不得采用完全以服務(wù)費(fèi)用高低等惡性競(jìng)爭(zhēng)方式選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第四十一條 開發(fā)建設(shè)單位及施工單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

（一）根據(jù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)開展物業(yè)服務(wù)；

（二）按照有關(guān)規(guī)定選聘專業(yè)企業(yè)承擔(dān)部分專項(xiàng)物業(yè)服務(wù)；

（三）接受業(yè)主的監(jiān)督，及時(shí)處理業(yè)主的投訴、反饋處理情況，并建立投訴工作臺(tái)賬；

（四）列席業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議；

（五）協(xié)助有關(guān)部門做好管理服務(wù)區(qū)域的安全防范等工作；

（六）按照規(guī)定公開公共收益情況信息；

（七）依法對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法違規(guī)或可能侵害業(yè)主權(quán)益的行為及時(shí)勸阻、制止，對(duì)拒不聽從勸阻的，立即向?qū)俚赜嘘P(guān)部門報(bào)告；

（八）對(duì)業(yè)主的裝修活動(dòng)進(jìn)行登記和監(jiān)督管理；

（九）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。

第四十三條 物業(yè)服務(wù)實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《云南省物業(yè)服務(wù)導(dǎo)則（試行）》和管理規(guī)約的要求建立崗位職責(zé)制度，配備熟悉業(yè)務(wù)的物業(yè)服務(wù)管理專業(yè)人員進(jìn)行專業(yè)的物業(yè)服務(wù)管理。

第四十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立和完善物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案，及時(shí)處理物業(yè)服務(wù)管理中的突發(fā)事件，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定及時(shí)向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處或有關(guān)部門、專業(yè)經(jīng)營單位報(bào)告：

（一）發(fā)生火災(zāi)、水患、爆炸或自然災(zāi)害；

（二）發(fā)生傳染病疫情或群體性不明原因疾??；

（三）建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備發(fā)生安全隱患，危及業(yè)主、物業(yè)使用人及建筑物安全；

（四）發(fā)生群體性事件；

（五）其他嚴(yán)重影響業(yè)主、物業(yè)使用人正常生活的隱患或事件。

第四十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營管理業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。

對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反治安、環(huán)保等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取合理措施制止，向有關(guān)行政主管部門報(bào)告并協(xié)助處理。

第四十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)物業(yè)小區(qū)消防安全管理、規(guī)范電動(dòng)車、電動(dòng)自行車充電設(shè)施建設(shè)，規(guī)范各類車輛停放，確保小區(qū)消防通道暢通，防范各類安全及火災(zāi)隱患。

第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)做好物業(yè)小區(qū)公共衛(wèi)生管理，制定公共衛(wèi)生事件應(yīng)急預(yù)案。發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件的，應(yīng)及時(shí)向當(dāng)?shù)厝嗣裾捌溆嘘P(guān)部門報(bào)告，協(xié)助衛(wèi)生健康行政主管部門和其他有關(guān)部門、醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)做好疫情信息的收集和報(bào)告、人員的分散隔離、公共衛(wèi)生措施的落實(shí)工作，向業(yè)主宣傳傳染病防治的有關(guān)知識(shí)。

第四十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：

（一）將物業(yè)服務(wù)合同約定的全部服務(wù)業(yè)務(wù)委托給他人；

（二）擅自改變物業(yè)管理用房、共用設(shè)施設(shè)備用途或利用其進(jìn)行經(jīng)營；

（三）指定特定服務(wù)企業(yè)或強(qiáng)行向業(yè)主、物業(yè)使用人推銷商品；

（四）物業(yè)服務(wù)合同終止后，拒絕移交有關(guān)資料、資產(chǎn)或未按物業(yè)服務(wù)合同約定擅自退出物業(yè)管理區(qū)域；

（五）擅自泄露業(yè)主信息或?qū)⑵溆糜谂c物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)；

（六）違反法律、法規(guī)規(guī)定的其他行為。

第四十九條 物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在屬地居（村）民委員會(huì)的監(jiān)督下，將物業(yè)管理用房和有關(guān)資料移交業(yè)主委員會(huì)。

業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同到期前一個(gè)月與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。

業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)做好預(yù)收和欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)等方面的交接事宜，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好欠交費(fèi)用的收繳；原物業(yè)服務(wù)企業(yè)接到業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)通知之日起30日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成交接手續(xù)。

第五十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在小區(qū)內(nèi)物業(yè)收費(fèi)處設(shè)立物業(yè)投訴意見箱，收集意見建議；在小區(qū)內(nèi)設(shè)立物業(yè)糾紛調(diào)解辦公室，調(diào)解各類物業(yè)糾紛，已成立業(yè)主委員會(huì)的應(yīng)邀請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)委員代表參加。

第四章  物業(yè)收費(fèi)管理

第五十一條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開、質(zhì)價(jià)相符的原則，區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)由價(jià)格主管部門、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展情況進(jìn)行調(diào)整。

前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，住宅實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，非住宅實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。售房合同對(duì)前期物業(yè)收費(fèi)另有約定的從其約定。

業(yè)主大會(huì)或臨時(shí)物業(yè)管理委員會(huì)已續(xù)聘或新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，按雙方約定的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，并報(bào)物業(yè)所在地的縣級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門備案。

第五十二條 物業(yè)服務(wù)管理與行政事業(yè)（企業(yè)）單位暫未脫鉤的住宅小區(qū)，由本單位或下屬機(jī)構(gòu)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)的，可通過職工大會(huì)或職工代表大會(huì)等形式，就物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等問題進(jìn)行說明，征求職工意見后確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)。

第五十三條 行政事業(yè)（企業(yè)）單位組織建設(shè)的獨(dú)立管理小區(qū)，具備市場(chǎng)化條件的，應(yīng)進(jìn)行市場(chǎng)化、社會(huì)化物業(yè)服務(wù)管理。暫無條件納入市場(chǎng)化進(jìn)行物業(yè)服務(wù)管理的，應(yīng)由臨時(shí)物業(yè)管理委員會(huì)研究解決小區(qū)基本的物業(yè)服務(wù)及收費(fèi)問題。

第五十四條 行政事業(yè)（企業(yè)）單位住宅與辦公區(qū)在一個(gè)院內(nèi)的，可由單位辦公室或后勤管理部門統(tǒng)一安排辦公區(qū)及住宅區(qū)域的物業(yè)服務(wù)管理，征求和聽取職工意見，業(yè)主分?jǐn)傄欢ū壤男l(wèi)生保潔等物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

第五十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或物業(yè)管理人收費(fèi)應(yīng)到所在地的縣級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門進(jìn)行備案。在備案期間物業(yè)服務(wù)企業(yè)變更管理面積或服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，需對(duì)物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)做出調(diào)整的，應(yīng)重新辦理備案手續(xù)。

第五十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或物業(yè)管理人應(yīng)當(dāng)公示服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)依據(jù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、舉報(bào)電話等信息。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在正常的物業(yè)服務(wù)管理內(nèi)容外，為業(yè)主進(jìn)行（專有部分）房屋維修、水電維修等經(jīng)營服務(wù)活動(dòng)，服務(wù)的內(nèi)容、收費(fèi)應(yīng)明碼標(biāo)價(jià)，供業(yè)主選擇。

第五十七條 業(yè)主應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已按約定和有關(guān)規(guī)定提供物業(yè)服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或無需接受有關(guān)物業(yè)服務(wù)為理由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

業(yè)主對(duì)違法違規(guī)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為有權(quán)向當(dāng)?shù)貎r(jià)格、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門投訴和舉報(bào)。

第五十八條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)、用水、用電、用氣、環(huán)衛(wèi)等費(fèi)用。業(yè)主未按約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可催告其在合理期限內(nèi)支付，合理期限屆滿仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可提起訴訟或申請(qǐng)仲裁。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得采取停止供電、供水、供熱或供燃?xì)夥绞酱呃U物業(yè)費(fèi)。

第五十九條 供水、供電、供氣、通信等專業(yè)經(jīng)營單位，原則上應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)定向最終用戶收取費(fèi)用：

（一）業(yè)主自用的，向業(yè)主收??；

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人使用的，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人收取；

（三）部分業(yè)主共同使用的，由有關(guān)業(yè)主分?jǐn)偅?/span>

（四）全體業(yè)主共同使用的，由全體業(yè)主分?jǐn)偂?/span>

經(jīng)營單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人代收有關(guān)費(fèi)用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人拒絕代收而停止提供服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人接受委托代收有關(guān)費(fèi)用的，可根據(jù)雙方約定向委托單位收取代收費(fèi)用，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

第六十條 建筑區(qū)劃內(nèi)道路屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公共設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。

第六十一條 開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他物業(yè)管理人利用業(yè)主的公共部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理的成本后，屬業(yè)主共有。用于補(bǔ)充該小區(qū)的專項(xiàng)維修資金、小區(qū)公共設(shè)施的維護(hù)經(jīng)費(fèi)。

建筑物及其他附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，有約定的依照約定，沒有約定或約定不明確的，按照業(yè)主專有部分的面積所占比例確定，并在物業(yè)服務(wù)合同和管理規(guī)約中約定。

業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)每年公示一次物業(yè)小區(qū)公共部分經(jīng)營收益的收支情況。

第六十二條 業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主自行服務(wù)管理的物業(yè)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定應(yīng)按《中華人民共和國民法典》規(guī)定的業(yè)主共同決定事項(xiàng)的表決程序進(jìn)行。

收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)或其他公共收費(fèi)的，應(yīng)建立財(cái)務(wù)制度。收支情況每年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示一次，接受業(yè)主監(jiān)督；業(yè)主大會(huì)應(yīng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)主任進(jìn)行任期和離任審計(jì)。

第五章  物業(yè)的使用與維護(hù)

第六十三條 業(yè)主、物業(yè)使用人在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，禁止下列危及建筑物安全或損害他人合法權(quán)益的行為：

（一）損壞或擅自改變房屋主體和承重結(jié)構(gòu)；

（二）違法違規(guī)搭建建（構(gòu)）筑物；

（三）拒付物業(yè)費(fèi)；

（四）侵占、處分業(yè)主共用部位；

（五）存放易燃、易爆、劇毒、含有放射性物質(zhì)或超過建（構(gòu)）筑物承載能力的物品；

（六）排放污染物或噪聲；

（七）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物；

（八）違反規(guī)定傾倒垃圾、污水；

（九）從建筑物中拋擲物品；

（十）違反規(guī)定進(jìn)行裝飾裝修；

（十一）侵占通道，擅自堵塞、阻斷小區(qū)通道；

（十二）法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約禁止的其他行為。

出現(xiàn)上述行為的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)要求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失。業(yè)主或其他行為人拒不履行有關(guān)義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或有關(guān)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向行政主管部門報(bào)告或投訴，有關(guān)行政主管部門應(yīng)依法處理。

第六十四條 業(yè)主養(yǎng)犬應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定。攜犬外出應(yīng)當(dāng)由完全民事行為能力人看管且應(yīng)拴帶束犬鏈、牽引出門、清理糞便。

養(yǎng)犬行為對(duì)其他業(yè)主造成騷擾、人身威脅的，受侵害的業(yè)主可向物業(yè)服務(wù)企業(yè)投訴、舉報(bào)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行勸阻，養(yǎng)犬人拒不聽從勸阻且影響其他業(yè)主正常生活的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向城市綜合管理、公安部門報(bào)告。

養(yǎng)犬行為給其他業(yè)主造成傷害的，養(yǎng)犬人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第六十五條 房屋裝修人在房屋裝飾裝修開工前，應(yīng)當(dāng)?shù)轿飿I(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行登記，并告知相鄰業(yè)主。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與裝修人簽訂房屋裝飾裝修管理協(xié)議，并將裝飾裝修活動(dòng)中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知房屋裝修人。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可為房屋裝修人的裝飾裝修活動(dòng)，提供服務(wù)或按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求給予指導(dǎo)，但不得有壟斷裝修原材料或亂收費(fèi)行為。

第六十六條 房屋裝修人在室內(nèi)裝飾裝修過程中應(yīng)當(dāng)遵守《曲靖市文明促進(jìn)條例》等有關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)裝修人在裝修過程中干擾他人正常生活的，應(yīng)當(dāng)予以制止，不聽勸阻的，應(yīng)及時(shí)上報(bào)城市綜合管理部門進(jìn)行查處。

第六十七條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將小區(qū)管理規(guī)約、有關(guān)費(fèi)用交納情況等事項(xiàng)告知受讓人或承租人，并自買賣合同或租賃合同簽訂之日起15日內(nèi)，將買賣或出租情況告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

第六十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。

業(yè)主依法確需改變公共建筑和設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論同意后，依法辦理有關(guān)手續(xù)。

第六十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外的水、電、氣、電梯以及通訊等專業(yè)設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障、不能正常使用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即報(bào)告有關(guān)專業(yè)運(yùn)營單位；專業(yè)運(yùn)營單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取措施，排除故障。

第七十條 專業(yè)經(jīng)營單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)事先征得業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意，事后應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)支持配合，不得以任何方式阻撓、妨礙其正常作業(yè)。

第七十一條 業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)支持物業(yè)小區(qū)的供水、供電、供氣及通信網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。推進(jìn)智慧安防小區(qū)建設(shè)，開展智慧安防小區(qū)數(shù)據(jù)匯聚應(yīng)用平臺(tái)及網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，增強(qiáng)居民小區(qū)安防能力，提高社會(huì)治理的智能化和專業(yè)化水平。

第六章  專項(xiàng)維修資金的使用

第七十二條 住宅專項(xiàng)維修資金的管理和使用，應(yīng)遵循專戶存儲(chǔ)、業(yè)主所有、民主決策、專款專用、政府監(jiān)管的原則。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。

第七十三條 專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

第七十四條 維修資金的使用應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

出現(xiàn)緊急情況應(yīng)急使用專項(xiàng)維修資金的，已成立業(yè)主委員會(huì)的由業(yè)主委員會(huì)提出申請(qǐng)；未成立業(yè)主委員會(huì)的由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和居（村）民委員會(huì)提出申請(qǐng)，報(bào)當(dāng)?shù)刈》亢统青l(xiāng)建設(shè)行政主管部門設(shè)立的維修資金管理單位審核，維修資金的使用情況應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示。

第七十五條 未建立專項(xiàng)維修資金的物業(yè)，涉及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大修、中修、更新、改造等費(fèi)用的籌集，應(yīng)按《中華人民共和國民法典》第二百七十八條規(guī)定的程序由業(yè)主共同決定。業(yè)主按照各自擁有專有部分建筑面積的比例分?jǐn)偩S修費(fèi)用。改造方案及有關(guān)費(fèi)用收支情況應(yīng)進(jìn)行公示。

第七章  車位的使用管理

第七十六條 建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或出租等方式約定，物業(yè)小區(qū)的車位（庫）應(yīng)優(yōu)先滿足本小區(qū)業(yè)主的需要。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的地下人民防空工程平時(shí)作停車使用的，建設(shè)單位不得將停車位出售、附贈(zèng)。

第七十七條 鼓勵(lì)開發(fā)建設(shè)單位將自持的閑置機(jī)動(dòng)車庫（位）有償提供給小區(qū)業(yè)主使用。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停車庫（位）不足需增設(shè)車位的，在不占用消防通道、城鎮(zhèn)公共道路、公共綠地等市政設(shè)施及公共配套設(shè)施的前提下，應(yīng)按《中華人民共和國民法典》第二百七十八條規(guī)定的程序，由業(yè)主共同決定。

增設(shè)車位的位置應(yīng)在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處及其設(shè)立的綜合執(zhí)法機(jī)構(gòu)、居（村）民委員會(huì)的指導(dǎo)下設(shè)置。

第七十八條 住宅小區(qū)規(guī)劃配建的停車位（庫）租用及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)由投資人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與租用人協(xié)商約定；協(xié)商不能達(dá)成一致的，按機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)定價(jià)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

小區(qū)內(nèi)利用公共部分增設(shè)停車位的停放、收費(fèi)和使用管理等事項(xiàng)，由業(yè)主大會(huì)決定。

車主對(duì)車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。

第八章  法律責(zé)任

第七十九條 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)及其他有關(guān)行政主管部門、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）、居（村）民委員會(huì)工作人員利用物業(yè)管理職務(wù)便利，收受他人財(cái)物或其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)違反有關(guān)規(guī)定的，或發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的，尚不構(gòu)成犯罪的，依法依規(guī)進(jìn)行處理；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

物業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)委員利用業(yè)主委員會(huì)名義從事違反法律、法規(guī)的活動(dòng)，尚不構(gòu)成犯罪的，依法依規(guī)進(jìn)行處理；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第八十條 開發(fā)建設(shè)單位不按規(guī)定選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，擅自處理物業(yè)管理用房等公建設(shè)施，未按規(guī)定配置物業(yè)管理用房等公建設(shè)施的，由城市綜合管理行政主管部門按《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定進(jìn)行查處，并由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門記入不良信用記錄。

第八十一條 違反本辦法規(guī)定，施工單位不履行保修義務(wù)的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門責(zé)令限期改正，由城市綜合管理部門按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定進(jìn)行查處，并由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門記入不良信用記錄。

第八十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法第四十八條有關(guān)條款，由城市綜合管理部門按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定進(jìn)行查處，并由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門記入不良信用記錄。

第八十三條 違反本辦法第六十三條第九款的規(guī)定，從建筑物中拋擲物品或從建筑物上墜落的物品造成他人損害的，由侵權(quán)人依法承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；經(jīng)調(diào)查難以確定具體侵權(quán)人的，除能夠證明自己不是侵權(quán)人的外，有可能加害的建筑物使用人給予補(bǔ)償。可能加害的建筑物使用人補(bǔ)償后，有權(quán)向侵權(quán)人追償。物業(yè)服務(wù)企業(yè)等建筑物管理人未采取必要的安全保障措施的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)未履行安全保障義務(wù)的侵權(quán)責(zé)任。公安等機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)調(diào)查，查清責(zé)任人。

第八十四條 業(yè)主及裝修人違反本辦法第六十三條、第六十六條的規(guī)定，由城市綜合管理部門根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》《住宅室內(nèi)裝修管理辦法》等有關(guān)法律、法規(guī)進(jìn)行查處。

第八十五條 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定長期拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的納入失信管理。業(yè)主未按約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)及公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用，經(jīng)法院判決或裁決確認(rèn)后仍不履行的，按照有關(guān)規(guī)定錄入失信被執(zhí)行人名單。

第八十六條 業(yè)主、物業(yè)使用人違反本辦法第六十三條規(guī)定的禁止行為，按有關(guān)法律法規(guī)及物業(yè)管理規(guī)約處理。

第九章  附則

第八十七條 本辦法自2021年2月1日起施行。

 

政策解讀：?解讀《曲靖市物業(yè)管理辦法（試行）》