各縣（市、區(qū)）人民政府，曲靖經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會，市直各委、辦、局，各企事業(yè)單位、人民團(tuán)體，中央、省駐曲各單位：

《推進(jìn)曲靖中心城市老舊小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋實施方案》已經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真組織實施。

 

 

曲靖市人民政府辦公室

2022年3月21日 

（此件公開發(fā)布） 

 

推進(jìn)曲靖中心城市老舊小區(qū)

物業(yè)管理全覆蓋實施方案

 

為推進(jìn)建立城鎮(zhèn)老舊小區(qū)管理長效機(jī)制，有效提升中心城市小區(qū)治理效能，改善居住環(huán)境質(zhì)量，結(jié)合曲靖中心城市物業(yè)管理實際，制定本方案。

一、總體要求

以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，深入貫徹落實黨的十九大和十九屆歷次全會精神，按照政府主導(dǎo)、企業(yè)和市民共同參與的要求，著力解決物業(yè)管理突出問題，推進(jìn)曲靖中心城市老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理與原單位脫鉤，實行市場化、社會化物業(yè)服務(wù)管理，構(gòu)建共商、共建、共享的物業(yè)管理服務(wù)體系，全面提升曲靖中心城市老舊小區(qū)居住質(zhì)量。

二、工作目標(biāo)

2022年6月底，曲靖中心城市（麒麟?yún)^(qū)、沾益區(qū)、馬龍區(qū)、曲靖經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)）老舊住宅小區(qū)全面建立“人人有責(zé)、人人盡責(zé)、人人享有”的常態(tài)化物業(yè)管理機(jī)制，實現(xiàn)老舊住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理全覆蓋。

三、工作內(nèi)容

（一）建立完善物業(yè)服務(wù)管理全覆蓋運行機(jī)制

分時分類，建立完善小區(qū)物業(yè)服務(wù)市場化、社會化、專業(yè)化運行機(jī)制。各類老舊小區(qū)物業(yè)管理與原單位脫鉤，原單位不再承擔(dān)已實行住宅商品化住房的物業(yè)服務(wù)管理費用。各類老舊小區(qū)按以下方式實施物業(yè)服務(wù)管理全覆蓋。

1.對具備市場化條件進(jìn)行物業(yè)管理的老舊小區(qū)，由小區(qū)業(yè)主委員會或原建設(shè)單位，在充分征求業(yè)主意見后，選聘物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)（人）進(jìn)行市場化、社會化物業(yè)管理。

2.對不具備市場化條件，業(yè)主能夠進(jìn)行自治管理的老舊小區(qū)，由小區(qū)業(yè)主委員會或社區(qū)物業(yè)管理委員會，在進(jìn)行充分研究分析后，聘用物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)（人）進(jìn)行保安、保潔等最基本的物業(yè)管理。

3.對“自治失靈、市場失效”的無物業(yè)服務(wù)管理的老舊小區(qū)，由街道通過社區(qū)居民委員會托管、社會組織代管或居民自管等方式進(jìn)行管理。

4.對辦公區(qū)域與住宅區(qū)域在同一院內(nèi)，由產(chǎn)權(quán)單位統(tǒng)籌管理職工住房的老舊小區(qū)，由產(chǎn)權(quán)單位在充分征求業(yè)主和職工意見后，聘用物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)（人）進(jìn)行物業(yè)管理，并由有關(guān)單位與業(yè)主（租戶）分?jǐn)傄欢ū壤男l(wèi)生保潔、秩序維護(hù)、物業(yè)管護(hù)等服務(wù)費用。

（二）不斷提升居住小區(qū)綜合治理能力

1.強(qiáng)化黨建引領(lǐng)，推進(jìn)業(yè)主自治組織建設(shè)。提高街道、社區(qū)黨組織統(tǒng)籌服務(wù)能力，強(qiáng)化黨組織對物業(yè)管理的屬地責(zé)任，加快構(gòu)建黨建引領(lǐng)、條塊聯(lián)動、各方協(xié)同、群眾參與、制度保障的物業(yè)管理新格局。加大在業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)中建立黨組織的工作力度，逐步實現(xiàn)全覆蓋。依托各級住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門組建物業(yè)管理行業(yè)黨委，著力打造“紅色物業(yè)”，培育一批黨組織引領(lǐng)力強(qiáng)、社會信用度好、群眾滿意度高的“紅色物業(yè)”示范點。推動居民小區(qū)黨組織應(yīng)建盡建，建立健全社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的小區(qū)黨組織、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)議事協(xié)調(diào)、服務(wù)評價、糾紛調(diào)處等機(jī)制，依法有序推進(jìn)多方協(xié)商共治。

全面落實“街鄉(xiāng)吹哨、部門報告”工作機(jī)制，在全省縣級及以上部門（單位）黨組織和在職黨員中開展“雙報到雙服務(wù)雙報告”工作。發(fā)揮居民主體作用，調(diào)度駐區(qū)各類資源共同參與社區(qū)、小區(qū)治理。充分發(fā)揮社區(qū)、社會組織、社會工作“三社聯(lián)動”工作機(jī)制作用，構(gòu)建共建共治共享的基層社會治理新格局。加強(qiáng)物業(yè)管理調(diào)解組織建設(shè)，有效發(fā)揮基層綜治中心、網(wǎng)格員作用和人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解“三調(diào)聯(lián)動”功能，積極促進(jìn)排查化解社區(qū)矛盾糾紛。

鼓勵“兩代表一委員”、社區(qū)“兩委”、公職人員通過法定程序兼任業(yè)主委員會成員。推進(jìn)小區(qū)黨組織成員按法定程序與居民小組、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)人交叉任職，支持小區(qū)黨組織書記依法擔(dān)任居民小組長或業(yè)主委員會主任，逐步提高業(yè)主委員會中黨員比例。業(yè)主委員會成立后，應(yīng)在街道、物業(yè)管理行政主管部門進(jìn)行備案。業(yè)主委員會每年必須向業(yè)主如實公布業(yè)主共有部分經(jīng)營與收益、住宅專項維修資金使用、經(jīng)費開支等信息，保障業(yè)主知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。

2.完善物業(yè)服務(wù)收費。老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)、停車等費用，應(yīng)按“既能維持正常物業(yè)服務(wù)管理，又聽取業(yè)主意見”的方式，在充分征求業(yè)主意見后確定。對拖欠物業(yè)服務(wù)費用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。對居住老舊小區(qū)的特困戶，可由個人向社區(qū)提出申請，由社區(qū)居民委員會征得業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）和物業(yè)服務(wù)方同意后，給予適當(dāng)減免。

3.明確物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。老舊小區(qū)各類物業(yè)服務(wù)應(yīng)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)要求和物業(yè)服務(wù)價格，并將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)、項目經(jīng)理及管理人員姓名和聯(lián)系方式等內(nèi)容，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，接受業(yè)主和社會監(jiān)督。

4.提升業(yè)主自我管理意識。堅持業(yè)主、居民全過程參與，明確業(yè)主、居民共同管理小區(qū)的權(quán)利和義務(wù)，確保業(yè)主、居民的“知情權(quán)、參與權(quán)、選擇權(quán)、監(jiān)督權(quán)”。

5.優(yōu)化物業(yè)服務(wù)用工，提高物業(yè)服務(wù)能力。物業(yè)服務(wù)管理用工提倡按“就近就便”的原則，鼓勵多吸納在小區(qū)內(nèi)部或周邊居住，身體健康、工作認(rèn)真的困難家庭失（待）業(yè)人員，并對其開展職業(yè)技能培訓(xùn)，強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)管理責(zé)任，提高服務(wù)人員素質(zhì)和技能水平。

6.強(qiáng)化設(shè)施設(shè)備管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)（人）要加強(qiáng)公共秩序和公共環(huán)境的管理，建立日常巡查制度，對發(fā)現(xiàn)的亂堆亂放、私搭亂建、破壞房屋主體結(jié)構(gòu)、圈占綠地、亂停車、堵塞小區(qū)消防通道等違法違規(guī)行為，要及時予以勸阻制止。對拒不聽從勸阻和制止的，應(yīng)及時向當(dāng)?shù)亟值擂k事處或相應(yīng)執(zhí)法部門報告，并配合做好后續(xù)相關(guān)執(zhí)法工作。

四、實施步驟

（一）動員部署階段（2022年3月底前）

1.市人民政府于2022年3月15日前召開老舊小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋動員部署會議。

2.各區(qū)人民政府、曲靖經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會于2022年3月底前召開老舊小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋動員部署會議，成立物業(yè)服務(wù)管理全覆蓋推進(jìn)工作領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，建立工作專班，制定工作方案。

（二）組織實施階段（2022年4月—5月）

1.各區(qū)人民政府、曲靖經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會完成本轄區(qū)內(nèi)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋。

2.各區(qū)人民政府、曲靖經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會對照物業(yè)管理全覆蓋工作要求，組織開展自檢自查，及時總結(jié)經(jīng)驗，進(jìn)一步理順和完善物業(yè)管理全覆蓋工作機(jī)制。

（三）檢查驗收階段（2022年6月）

在各區(qū)自查自評的基礎(chǔ)上，市級各有關(guān)部門組成檢查驗收組，對物業(yè)管理全覆蓋工作情況進(jìn)行考核和檢查驗收。

五、明確工作責(zé)任

（一）各區(qū)人民政府、曲靖經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會是老舊小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋工作的責(zé)任主體，對本行政區(qū)域內(nèi)改造后老舊小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋負(fù)總責(zé)。各區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、曲靖經(jīng)開區(qū)規(guī)劃建設(shè)局具體負(fù)責(zé)老舊小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋的業(yè)務(wù)指導(dǎo)工作，配合各街道（辦事處）做好物業(yè)管理全覆蓋的分類指導(dǎo)工作。

（二）市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)老舊小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋的業(yè)務(wù)指導(dǎo)工作，牽頭組織對各區(qū)物業(yè)管理全覆蓋工作情況進(jìn)行檢查和考評驗收。

（三）市發(fā)展改革委、市城市綜合管理局、市市場監(jiān)管局等有關(guān)部門按照各自的法定職責(zé)對物業(yè)服務(wù)管理依法實施監(jiān)督指導(dǎo)。

（四）各老舊小區(qū)原建設(shè)單位（業(yè)主委員會）是老舊小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋的具體責(zé)任單位，要專題研究本單位小區(qū)的物業(yè)管理模式和管理方案，配合街道辦、社區(qū)居委會做好物業(yè)管理全覆蓋的推進(jìn)工作。

六、工作措施

（一）強(qiáng)化組織領(lǐng)導(dǎo)。建立健全市、區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會議制度，負(fù)責(zé)城市老舊小區(qū)物業(yè)管理組織領(lǐng)導(dǎo)、綜合協(xié)調(diào)、制度建設(shè)，系統(tǒng)研究解決重點難點問題。進(jìn)一步明確工作目標(biāo)和職能部門職責(zé)，建立責(zé)任清單，強(qiáng)化責(zé)任落實，加強(qiáng)分工協(xié)作，協(xié)同解決物業(yè)管理難題，形成物業(yè)管理工作合力。有關(guān)責(zé)任單位要及時推進(jìn)和掌握各個社區(qū)、各類小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋情況、物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)責(zé)任書的簽訂及落實情況，確保實現(xiàn)老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理全覆蓋。

（二）強(qiáng)化監(jiān)督指導(dǎo)。市、區(qū)兩級要把老舊小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋工作作為一項重要的工作任務(wù)來抓，按規(guī)定時限做好動員部署、組織實施、檢查驗收等階段各項工作，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局要根據(jù)工作推進(jìn)情況，及時組織開展物業(yè)管理全覆蓋工作落實情況督促檢查，對不主動作為、推諉扯皮，不積極配合街道、社區(qū)開展工作，導(dǎo)致老舊住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理責(zé)任不落實、物業(yè)小區(qū)混亂、在規(guī)定時限未落實物業(yè)管理責(zé)任單位和責(zé)任人的，由其所在單位或主管部門責(zé)令整改，對情節(jié)嚴(yán)重的，按有關(guān)規(guī)定報請市、區(qū)紀(jì)委監(jiān)委進(jìn)行追責(zé)問責(zé)。

（三）強(qiáng)化宣傳引導(dǎo)。要充分利用新聞媒體及各類宣傳載體，廣泛宣傳物業(yè)管理政策、成效和正面典型，匯聚正能量，提高全社會對物業(yè)管理全覆蓋工作的正確認(rèn)識，曝光物業(yè)服務(wù)管理中的違法行為，營造良好的行業(yè)發(fā)展環(huán)境。